Ny avgjørelse fra Høyesterett - Vilkåret «vesentleg ringare stand», jf. avhendingsloven § 3-9

Den 31. mai 2017 avsa Høyesterett en dom som gir en viktig avklaring av avhendingsloven § 3-9.

Av bestemmelsen i avhendingsloven § 3-9 følger det at selv om en selger har inntatt forbeholdet «solgt som den er» eller lignende forbehold foreligger det likevel en mangel dersom eiendommen var i «vesentleg ringare stand» enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og øvrige forhold ved handelen. Spørsmålet for Høyesterett var om det ved vurderingen av vilkåret om eiendommen var i vesentlig dårligere stand måtte tas hensyn til den standardheving som en utbedring av eiendommen ville medføre. Var det med andre ord relevant å ta hensyn til at kjøperne ville få et nytt bad ved vesentlighetsvurderingen. Ettersom avhendingsloven og den øvrige kontraktslovgivningen på mange områder er harmonisert hadde spørsmålet også betydning ut over salg og kjøp av eiendom.

Forholdet i saken var nokså klassisk i avhendingssammenheng. En litt eldre boligeiendom (12 år) var solgt med et forbehold "som den er". Kort tid etter at kjøperne hadde overtatt boligen, fjernet de tapet på et soverom som lå vegg i vegg med baderommet. Det ble da oppdaget fuktskader som viste seg å skyldes en lekkasje fra badet. Utbedringskostnadene var på 283 820 kroner og knyttet seg til utbedring av badet og påregnelige følgeskader på det tilstøtende soverommet.

Kjøperne fremmet krav om prisavslag overfor selgers forsikringsselskap Protector Forsikring, som avviste kravet. Saken ble derfor brakt inn for Finansklagenemnda Eierskifte. Finansklagenemnda mente det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-9, og kjøperne ble tilkjent et prisavslag på 150 000 kroner. Nemnda gjorde ved vurderingen av om det forelå en mangel, ikke fradrag for standardheving i form av «nytt for gammelt».

Protector Forsikring aksepterte ikke Finansklagenemndas avgjørelse. Selskapet mente fradraget for standardheving måtte tas i betraktning ved mangelsvurderingen, noe som tilsa at det ikke forelå en mangel i lovens forstand ettersom vilkåret om «vesentleg ringare stand» da ikke var oppfylt.

Protector Forsikring godtok ikke avgjørelsen og saken ble deretter brakt inn for både tingretten og lagmannsretten som i likhet med Finansklagenemnda la til grunn at standardhevingen bare skulle komme til fradrag ved utmålingen av prisavslaget. Protector Forsikring anket deretter saken inn for Høyesterett.

Protector Forsikring gjorde overfor Høyesterett gjeldende at det må gjøres et fradrag for standardheving for å få frem de reelle utbedringskostnadene som kjøper kan kreve dekket. Forsikringsselskapet hadde vist til at mangelvurderingen skal foretas ut fra bygningsdelens reelle brukstid, og at dersom det ikke gjøres et fradrag, vil bygningsdelen i realiteten bli behandlet som om den var ny. Dersom det ikke ble gjort et slikt fradrag, ville utbedringskostnadene utgjøre cirka 5,5 prosent av kjøpesummen. Med fradraget vil kostnadene utgjøre 3,6 prosent.

Høyesterett var ikke enig i denne forståelsen og mente at det ved vurderingen av om eiendommen er i «vesentleg ringare stand» skal tas utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det som skulle vurderes var ifølge retten hva som måtte til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene vil på denne måten kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket, slik § 3-9 andre punktum gir anvisning på.

Ettersom utbedringskostnadene skal fungere som et uttrykk for alvorligheten og omfanget av avviket (mangelen), mente retten at det ikke burde gjøres et fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning av hvor stort avviket er fra forventet stand. Høyesterett la deretter til grunn at utbedringskostnadene utgjorde cirka 5,5 prosent av kjøpesummen og at dette, sammenholdt med forholdene ved handelen for øvrig, innebar at det forelå en mangel ved eiendommen.