Endringer i avhendingsloven fra 2022

31.08.2021

Nye endringer i avhendingslova fra 1. januar 2022

Den 1. januar 2022 trer lov om endringer i avhendingslova og tilhørende forskrift i kraft.

Kjøp og salg av bolig er en transaksjon av stor økonomisk betydning for både kjøper og selger.
Bakgrunnen for lovendringene har særlig vært å motvirke de økonomiske usikkerhetene for de involverte. Gjennom endringene har lovgiver innført rettslige rammer som søker å sikre at både kjøper og selger får bedre informasjon om boligen i forkant av salget. Tanken er at moderniseringen av lovverket gir større trygghet for forbrukere.

Denne artikkelen vil gi deg en oversikt over noen av de viktigste endringene, og hvilken praktisk betydning de kan få.

Hva er nytt i avhendingsloven?

Forbud mot å ta «som den er»-forbehold i forbrukerkjøp

Det er etter dagens lovgivning svært vanlig at bruktbolig blir solgt med et såkalt «som den er»-forbehold. Kort sagt innebærer dette en begrensning i kjøpers mulighet til å gjøre gjeldende mangler ved boligen. Etter de nye endringene tillates ikke lengre «som den er»-forbehold. Dersom selger ønsker å ta forbehold ved salg, må dette gjøres konkret og spesifikt. Selger får altså et strengere ansvar for å gi kjøper tilstrekkelig informasjon om relevante forhold om boligen i forkant av boligsalget.

Presisering av kjøperens undersøkelsesplikt og strengere krav til tilstandsrapporter

Slik rettstilstanden er i dag kan ikke kjøper påberope seg forhold ved boligen kjøper kjente eller måtte være kjent med på avtaletidspunktet. Dette omtales som kjøperens undersøkelsesplikt.

Etter lovendringen skal kjøperen anses for å kjenne til forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten eller annen relevant salgsdokumentasjon som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i. Endringen anses som en videreføring av gjeldende rett, og er derfor en presisering av nevnte rettstilstand. Kjøperens undersøkelsesplikt gjelder uavhengig av om kjøperen faktisk har lest dokumentene eller ikke.

Samtidig som kjøperens undersøkelsesplikt presiseres, er det i forskrift stilt minstekrav til tilstandsrapporter. Det er først når tilstandsrapporten oppfyller forskriftskravene, at opplysningene i denne kan anses for å være kjent for kjøper med den virkning at kjøper ikke kan rette mangelskrav mot selger.

Lovgivers tanke er at ved å stille strengere og universelle krav til godkjente tilstandsrapporter, vil skjulte feil og skader ved boligen avdekkes i større grad før salget.

I praksis innebærer endringen mer og antagelig bedre informasjon om boligen i forkant av salget, noe som antagelig vil stille strengere krav til takstmennene. Samtidig vil lovendringen medføre at det er særs viktig at kjøper setter seg godt inn i salgsdokumentene før salget.

Et arealavvik innendørs på mer enn to prosent og minst en kvadratmeter utgjør en mangel ved boligen

Dersom det viser seg at selger eller dennes medhjelper har opplyst at boligen har et større innendørsareal enn realiteten, har rettstilstanden frem til nå vært at det kreves at arealavviket er av en viss størrelse for at kjøper kan gjøres avviket gjeldende som mangel. Rettstilstanden har ikke vært forutsigbar ettersom det ikke har vært noen klar linje for hva som anses som et stort nok avvik.

Etter den nye lovendringen vil imidlertid ethvert innendørs arealavvik på mer enn to prosent og minst en kvadratmeter utgjøre en mangel som kan gjøres gjeldende overfor selgeren. Dette gjelder likevel ikke om selgeren kan bevise at kjøper ikke har lagt vekt på avviket i sin kjøpsbeslutning, noe som vil kunne være vanskelig å bevise.

Kjøperen må dekke en egenandel for mangler inntil kr. 10 000

Dagens lovgivning setter ingen krav til den økonomiske verdien som mangelen representerer.
De nye endringene pålegger imidlertid kjøper å selv dekke en egenandel for tap og kostnader i forbindelse med en mangel ved boligen opp til et beløp på kr. 10 000. Det oppstilles unntak fra egenandelen for de tilfeller boligen er solgt som ny. I tillegg gjelder ikke egenandelen der hvor mangelen er begrunnet i en såkalt rettsmangel eller offentlige rådighetsbegrensninger på boligen.

Lovendringene innebærer dermed i praksis at kjøper kan risikere å måtte bære den økonomiske risikoen for mangelen ved boligen dersom verdiene ikke overstiger egenandelen på kr. 10 000.

For spørsmål eller ønske om bistand, ta gjerne kontakt med advokat Tobias Solli Arnøy

Telefon: 99 48 93 30

E-post: tsa@angelladvokatfirma.no

Del denne artikkelen, velg din plattform!